Bruselas aprieta contra las segundas residencias y los pisos vacíos: qué puede cambiar en Madrid
Quien haya buscado piso para alquilar en Madrid en los últimos años no necesita que nadie le explique la crisis: los datos que ha puesto sobre la mesa la Comisión Europea lo dicen todo. Los alquileres en la capital han subido un 75% en la última década, una cifra que el comisario de Energía y Vivienda, Dan Jørgensen, ha comparado con el 59% de Berlín y el 103% de Lisboa al presentar la nueva Ley de Vivienda Asequible de la UE. Su conclusión es contundente: enfermeras, profesores o policías ya no pueden vivir donde trabajan, y un hogar no debería ser un simple producto de mercado.
La propuesta europea quiere dar seguridad jurídica a ayuntamientos y comunidades autónomas que decidan actuar. Dos grandes novedades: facilitará restringir la compra de segundas residencias en zonas tensionadas, especialmente cuando quien compra es una empresa o sociedad, y permitirá penalizar fiscalmente las viviendas vacías. El objetivo, según Bruselas, es reservar un contingente de casas para que sean hogares permanentes y no acaben como pieza de especulación.
Medidas voluntarias, pero con condiciones muy estrictas
Atención, porque desde la Comisión insisten en que no es obligatorio aplicar estas medidas, que ya figuran en la legislación de varios países europeos. La marejada política ha sido tal —las formaciones de derechas se han mostrado en contra de la restricción de compra de segundas viviendas— que Bruselas ha tenido que repetirlo constantemente. Además, queda un largo camino legislativo: la propuesta debe pasar por el Parlamento Europeo y el Consejo.
Tampoco será sencillo declarar una zona tensionada, con requisitos incluso más exigentes que los de la normativa española. Las administraciones tendrán que acreditar, mediante un umbral de asequibilidad calculado entre la mediana de los ingresos de los hogares y el precio medio de compra, que los precios han subido durante diez años y que en los tres siguientes no van a bajar, atendiendo a la oferta, la demanda y la demografía. La zona puede ir de un barrio a un municipio entero, pero debe estar claramente delimitada. Y hay garantías: nada de aplicación retroactiva, solo afectará a inmuebles comprados después de la entrada en vigor.
¿Y los pisos vacíos?
La penalización fiscal de la desocupación prolongada también deberá basarse en criterios objetivos: cuánto tiempo lleva vacía la vivienda, cuántos inmuebles acumula un mismo propietario en la zona y si las compras provienen de personas jurídicas. Quedan fuera los supuestos justificados, como ausencias por trabajo, estudios o formación, motivos de salud o dependencia, herencias en trámite, impedimentos judiciales o viviendas inhabitables. Desde la Comisión recomiendan, antes de llegar a prohibiciones absolutas, considerar topes cuantitativos, incentivos fiscales o regímenes transitorios, y complementar todo con políticas activas de vivienda social y asequible.
En cuanto a los pisos turísticos, representan oficialmente en torno al 1,2% del parque de viviendas de la UE, aunque en zonas de afluencia turística la cifra sube hasta el 20%. Esta medida tendrá menos recorrido en España, porque ya está recogida en la Ley de Vivienda del Gobierno, aunque Bruselas añade una exigencia: demostrar el impacto adverso de esta actividad sobre el acceso a la vivienda residencial durante los tres años anteriores a adoptar la medida.
Por qué importa en Madrid
El problema que quiere resolver la UE nos suena: ciudades como París, Ámsterdam o Florencia han puesto licencias y restricciones al alquiler de corta duración y se han visto contestadas con demandas judiciales. Airbnb, por ejemplo, recurrió la multa de 64 millones de euros impuesta por España por ofrecer anuncios ilegales. La idea es que los gobiernos locales no tengan que librar batallas judiciales costosas y prolongadas cada vez que actúan dentro de sus competencias.
Teresa Ribera, vicepresidenta ejecutiva para la Competencia, ha recordado que este marco es opcional, pero debe ser proporcionado y responder a criterios definidos. Ha hablado también de municipios con una proporción enorme de viviendas vacías donde conviene poder priorizar el uso residencial habitual en los nuevos desarrollos. Dentro del marco permitido, las autoridades podrán reservar inmuebles asequibles para primeros compradores o familias de ingresos medios y bajos, y exigir declaraciones sobre el uso previsto del inmueble antes de formalizar la compra.
Para los vecinos de Madrid, que ven cómo los precios se les escapan año tras año, la iniciativa es sobre todo una señal: Europa se toma en serio el problema de la vivienda y pone herramientas sobre la mesa. Ahora toca seguir el debate europeo y comprobar si, al final, estas medidas llegan con fuerza suficiente para notarse en el bolsillo.
